Qué se entiende por hipoteca privada
Se habla de hipoteca privada cuando el dinero no procede de un banco sino de una persona o un inversor, y la devolución queda asegurada con una vivienda, un local o un solar. Si el deudor no paga, el acreedor puede pedir la ejecución del inmueble.
¿Por qué la escritura notarial es imprescindible?
El Código Civil exige que la hipoteca conste en documento público y se inscriba en el Registro de la Propiedad para quedar válidamente constituida. Un simple documento privado firmado entre dos personas genera una deuda, pero no crea ninguna garantía real oponible a terceros.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
La inscripción da publicidad a la carga: cualquier comprador futuro verá en la nota simple que el piso responde de esa deuda. Antes de firmar, conviene pedir una nota simple actualizada para comprobar titularidad, otras hipotecas previas, embargos o anotaciones preventivas.
Prestamistas habituales y la Ley 2/2009
Quien concede préstamos hipotecarios de forma profesional sin ser banco debe inscribirse en el registro estatal o autonómico previsto en la Ley 2/2009 y cumplir deberes de información. Un familiar que presta una sola vez a un hermano no entra en ese régimen profesional.
Vivienda habitual y Ley 5/2019
Cuando la garantía es la vivienda de una persona consumidora y el prestamista actúa con habitualidad, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario impone acta notarial previa de transparencia, plazos de reflexión y límites a los intereses de demora. Consulta a un notario si dudas.
Impuestos: modelo 600 y actos jurídicos documentados
El préstamo entre particulares tributa por Transmisiones Patrimoniales aunque está exento, y debe declararse con el modelo 600 ante la hacienda autonómica. Al tratarse de escritura hipotecaria, la notaría explicará quién soporta los Actos Jurídicos Documentados según la normativa vigente.
Crowdlending inmobiliario regulado
En España existen plataformas de financiación participativa inscritas en la CNMV, como Urbanitae o Colectual, que canalizan préstamos de muchos inversores hacia proyectos concretos. No son hipotecas para comprar tu casa, sino financiación para promotores o empresas con garantías variables.
El peligro de los préstamos de capital privado
Algunas empresas anuncian dinero rápido con tu piso como aval y cobran intereses y comisiones muy altos. La Ley Azcárate permite anular intereses notablemente superiores al normal del dinero, pero perder la vivienda en una ejecución sigue siendo un riesgo real y grave.
Señales de fraude con garantía inmobiliaria
Desconfía de quien pide una provisión de fondos para el notario antes de ver la escritura, o de quien exige firmar poderes generales sobre tu vivienda. La lista de falsos prestamistas recoge patrones repetidos en anuncios de redes sociales y foros.
Contrato complementario y cuadro de pagos
Además de la escritura, conviene anexar un cuadro de amortización con fechas, cuotas e intereses, y fijar la cuenta bancaria de cobro. El modelo de contrato de préstamo entre particulares ayuda a ordenar cláusulas de vencimiento, demora y amortización anticipada.
Para reformas o compra entre familiares
Muchas hipotecas familiares sirven para pagar obras importantes o completar la entrada de un piso. Si el importe es menor y no hace falta garantía real, un préstamo para reformas entre particulares documentado por escrito suele ser más barato y sencillo de formalizar.
Fuera de España y siguiente paso
En México, Colombia o Argentina también se exige escritura pública e inscripción registral, con reglas locales distintas. Para el marco español completo revisa la guía de préstamos entre particulares en España; este sitio no presta dinero ni da asesoramiento jurídico.
Cómo se formaliza una hipoteca privada
- Solicitad una nota simple del inmueble al Registro de la Propiedad para confirmar titular, cargas previas y posibles embargos.
- Acordad por escrito importe, interés, plazo, cuotas, intereses de demora y valor de tasación para subasta.
- Firmad la escritura de préstamo hipotecario ante notario, con DNI o NIE y la documentación del inmueble.
- Entregad el capital por transferencia bancaria identificada, nunca en efectivo, y guardad el justificante con la escritura.
- Presentad el modelo 600 y la escritura ante la hacienda autonómica y después inscribidla en el Registro de la Propiedad.
- Cuando la deuda esté pagada, otorgad escritura de cancelación e inscribidla para levantar la carga del inmueble.
Costes de una hipoteca entre particulares
| Concepto | Quién lo paga habitualmente | Importe (indicativo) |
|---|---|---|
| Interés pactado | Prestatario | Libre, sujeto a la Ley de Represión de la Usura |
| Notaría y copias de escritura | Según pacto y normativa aplicable | Arancel notarial, varía con el importe |
| Registro de la Propiedad | Según pacto y normativa aplicable | Arancel registral en EUR |
| ITP (modelo 600) | Prestatario | Exento, pero hay que presentarlo |
| Cancelación al final | Prestatario | Nueva escritura y nota registral |
| Fraude de tasa anticipada | Víctima | Pérdida total del pago previo |
Documentación para la escritura
- DNI o NIE de prestamista y prestatario
- Escritura de propiedad del inmueble
- Nota simple registral actualizada
- Último recibo del IBI
- Justificantes de ingresos del deudor
- Cuadro de amortización firmado
- Certificado de cuenta bancaria de cobro
Errores que pueden costar la vivienda
- Firmar un documento privado creyendo que crea una hipoteca: sin escritura e inscripción el acreedor no tiene garantía real sobre el piso.
- Aceptar intereses o comisiones desorbitados de una empresa de capital privado porque el banco ha rechazado la operación.
- Pagar una supuesta provisión de fondos al prestamista antes de la firma ante notario, patrón típico de estafa por anticipo.
- Otorgar un poder notarial amplio sobre la vivienda a un desconocido que promete gestionar el préstamo.
- Olvidar la escritura de cancelación al terminar de pagar, dejando la carga visible en el Registro durante años.
Dudas sobre hipotecas privadas
¿Puede un particular prestar con hipoteca sobre mi piso?
Sí. Cualquier persona puede ser acreedora hipotecaria si el préstamo se documenta en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si presta con habitualidad, debe cumplir la Ley 2/2009 y, para vivienda de consumidores, la Ley 5/2019.
¿Qué ocurre si dejo de pagar la hipoteca privada?
El acreedor puede reclamar judicialmente y pedir la ejecución hipotecaria, que termina con la subasta del inmueble. Antes de llegar ahí conviene negociar un calendario nuevo por escrito y buscar asesoramiento de un abogado o de una asociación de consumidores.
¿Las plataformas de la CNMV dan hipotecas a particulares?
Las plataformas inscritas en el registro de la CNMV financian sobre todo proyectos empresariales e inmobiliarios de promotores. No funcionan como un banco que concede hipotecas para comprar vivienda habitual, así que conviene leer bien qué financian antes de registrarse.
¿Cuánto interés es legal en una hipoteca entre particulares?
No hay un porcentaje fijo general. La Ley Azcárate permite anular intereses notablemente superiores al normal del dinero y desproporcionados; los jueces comparan con los tipos medios publicados por el Banco de España. Un notario o abogado puede orientar sobre un tipo razonable.
Organismos y fuentes oficiales
Este sitio no presta dinero ni intermedia préstamos. Ningún prestamista legítimo exige pagos por adelantado para liberar un crédito: ante la duda, consulte al supervisor financiero de su país.